УИД: 47RS0009-01-2024-000571-63                                          Дело № 2-97/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Кировск Ленинградской области                                           3 марта 2025 года

Кировский городской суд Ленинградской области в составе:

в составе председательствующего судьи Коротких А.Г.,

при помощнике судьи Паращенко А.И.,

с участием: истца Баранова А.В.,

представителя ответчика Матюшенко А.М.,

представителя третьего лица Казарцевой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баранова Андрея Витальевича к Тетеле Александру Владимировичу, СНТ «Восход» Фрунзенского района о признании договора аренды земельного участка от 28.03.2023 недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Баранов А.В. обратился в суд с иском к Тетеле А.В. и СНТ «Восход» Фрунзенского района, в котором просит признать недействительным с момента заключения договор аренды (пользования) земельного участка от 28 марта 2023 года, заключенным между Тетелей А.В. и СНТ «Восход» Фрунзенского района. В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником земельного участка с кадастровым №, расположенного в границах территории СНТ «Восход» Фрунзенского района, а также является собственником на нраве общей долевой собственности земель общего пользования СНТ «Восход» Фрунзенского района - земельного участка с кадастровым №. В 2020 году истец обнаружил, что собственник земельного участка с кадастровым № Тетеля А.В. самовольно занял, огородил и начал использовать часть земельного участка с кадастровым № из состава земель общего пользования, площадью около 400 кв.м. В 2020 году истец обратился в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлением о привлечении Тетели А.В. к ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ «Самовольное занятие земельного участка». Проверкой было установлено, что Тетеля А.В. занял, огородил и использует для размещения хозяйственных построек примыкающий к его земельному участку земельный участок земель общего пользования СНТ «Восход» площадью около 400 кв.м. Однако в возбуждении дела об административном правонарушении было отказано на том основании, что между Тетелей А.В. и СНТ «Восход» Фрунзенского района 28 марта 2023 года заключен договор аренды части земельного участка земель общего пользования, согласно которому товарищество передало Тетеле А.В. во временное владение и пользование часть земельного участка общего пользования площадью 390 кв.м, срок действия договора установлен прошедшей датой - 16 июня 2012 года, бессрочно. Истцом определение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении было обжаловано, однако, согласно вступившему в законную силу решению Кировского городского суда Ленинградской области по делу № 12-189/2023 от 24 ноября 2023 года, правомерность заключения вышеуказанного договора аренды не подлежит оценке в рамках производства по делу об административном правонарушении и может быть оспорена лишь в порядке гражданского судопроизводства. Истец полагает, что указанный договор аренды нарушает его права и законные интересы, в том числе, создает неблагоприятные для него последствия, а именно невозможность пользоваться и распоряжаться общим долевым имуществом в соответствии со своими интересами и намерениями. Земельный участок с кадастровым №, часть которого занята Тетелей А.В., находится в коллективно-совместной собственности СНТ «Восход» Фрунзенского района, вид права - коллективно-совместная собственность. Данный вид права ранее предусматривался ст. 8 ЗК РСФСР 1991 года. Федеральным Законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ данное право признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничеств. По мнению истца, содержащаяся в ЕГРН запись о коллективно-совместной собственности означает зарегистрированное право общей долевой собственности на земли общего назначения лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории СНТ «Восход», в том числе и право собственности истца, а не право собственности юридического лица СНТ «Восход». Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, порядок достижения и оформления такого соглашения регулируется ГК РФ, органы управления СНТ не имеют права распоряжаться землями общего пользования. Соглашение участников общей долевой собственности в отношении земельного участка, занятого Тетелей А.В. отсутствует. Распоряжение имуществом, путем заключения договора аренды, находящимся в общей долевой собственности, произведено СНТ «Восход» без согласия истца. Кроме того, по мнению истца, занятие Тетелей А.В. земельного участка общего пользования СНТ повлекло нарушение требований (в том числе, требований по обеспечению противопожарной безопасности), предусмотренных пунктом 5.7 Правил, утвержденных Приказом от 14 октября 2019 года № 618/пр Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации об утверждении СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения» (ранее такие же требования содержались в СНИП 30-02-97 «Планировка и застройка территории садоводческих (дачных) объединений граждан. Здания и сооружения»). Самовольным занятием Тетелей А.В. земельного участка земель общего пользования в конце тупикового проезда протяженностью более 150 метров нарушены требования к проездам для пожарной техники - в соответствии с положениями СП 4.13130 максимальная протяженность тупикового проезда не должна превышать 150 метров, тупиковые проезды обеспечиваются разворотными площадками размерами менее 15 х 15 метров, которые не должны занимать стоянки автомобилей.

В судебном заседании истец Баранов А.В. исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик Тетеля А.В. в судебное заседание не явился, воспользовался правом ведения дела через представителя Матюшенко А.М., который в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных истцом требований по доводам, изложенным в письменных возражениях по существу спора.

Представитель третьего лица Казарцева Н.С. в судебном заседании вопрос об удовлетворении требований истца оставила на усмотрение суда, дополнительного пояснила, что в ГУ МЧС России по Ленинградской области не поступало жалоб от граждан о нарушении СНТ «Восход» Фрунзенского района правил пожарной безопасности.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились.

Суд, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что СНТ «Восход» Фрунзенского района является юридическим лицом, зарегистрировано при его создании 12 ноября 1992 года, сведения о нем внесены в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером №, товариществу присвоен идентификационный номер налогоплательщика №, председателем товарищества является Степанцов В.В.

СНТ «Восход» Фрунзенского района является собственником земельного участка с кадастровым № (единое землепользование), площадью 314178 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для садоводства. Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством РФ.

Право собственности товарищества на указанный земельный участок с кадастровым № зарегистрировано 22 января 2016 года за № 47-47/020-47/020/036/2015-19/1.

2 февраля 1995 года, на основании распоряжения главы администрации Кировского района Ленинградской области от 7 декабря 1994 года№ 1956, товариществу было выдано свидетельство серии РФ-IX-ЛО-3512 о праве совместной собственности земельного участка площадью 36,23 га (земли общего пользования: 21,82 – дороги, проезды, 1,16 – пожарные водоемы, канавы, 13,12 – зеленая зона, 0,13 – участки общего пользование, правление, площадки отдыха).

Истец Баранов А.В. является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>. Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством РФ.

Ответчик Тетеля А.В. является собственником земельного участка с кадастровым №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>. Границы земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством РФ.

Границы территории ведения садоводства членами товарищества и лицами, ведущими садоводство без участия в товариществе, определяются границами земельного участка, выделенного под ведение садоводства СНТ «Восход» Фрунзенского района.

28 марта 2023 года между СНТ «Восход» Фрунзенского района (арендодатель) и Тетелей А.В. (арендатор) заключен договор аренды (пользования) земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 390 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, смежный с участком № № по линии №; границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к договору плане участка (пункт 1.1 договора).

Договор распространяет свое действие с 16 июня 2012 года и действует бессрочно (пункт 1.1 договора).

Земельный участок относится к имуществу общего пользования СНТ «Восход» Фрунзенского района массива «Восход» Кировского района Ленинградской области (пункт 1.2 договора).

Арендодатель разрешает арендатору возводить постройки на арендуемом земельном участке в соответствии с нормами на данной территории (СНиП 30-02-97) (пункт 1.3 договора).

Арендная плата оплачивается арендатором по выставленным квитанциям от арендодателя (пункт 2.1 договора).

Арендатор обязан оплачивать земельный налог за арендуемый земельный участок согласно тарифам налоговой инспекции Кировского района Ленинградской области (пункт 2.2 договора).

В материалы дела представлены также выписки из протокола № 1 отчетно-перевыборного собрания уполномоченных членов СНТ «Восход» Фрунзенского района массива «Восход» Кировского района Ленинградской области от 16 июня 2012 года и выписка из протокола 1 отчетного собрания уполномоченных членов СНТ «Восход» Фрунзенского района массива «Восход» Кировского района Ленинградской области от 3 мая 2013.

Согласно выписке из протокола № 1 отчетно-перевыборного собрания уполномоченных членов СНТ «Восход» Фрунзенского района массива «Восход» Кировского района Ленинградской области от 16 июня 2012 года, принято решение уменьшить площадь земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, на 70 кв.м и увеличить за счет этих земель площадь земельного (садового) участка, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, землепользователем которого является Тетеля А.В. и считать площадь данного земельного участка № кв.м.

Согласно выписке из протокола 1 отчетного собрания уполномоченных членов СНТ «Восход» Фрунзенского района массива «Восход» Кировского района Ленинградской области от 3 мая 2013, принято решение уменьшить площадь земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, на 320 кв.м и увеличить за счет этих земель площадь земельного (садового) участка, расположенного по адресу: <адрес>, землепользователем которого является Тетеля А.В. и считать площадь данного земельного участка № кв.м, обязать оплату земельного налога за 320 кв.м, согласно тарифам налоговой инспекции Кировского района Ленинградской области, Тетелю А.В., а также разрешить возводить постройки в соответствии с нормами на данной территории, с СНиП 30-02-97*.

Из справки № 1 от 25 мая 2024 года, подписанной председателем и главным бухгалтером СНТ «Восход» Фрунзенского района, следует, что денежные средства за пользование земельным участком общей площадью 320 кв.м, предоставленным ему в пользование на основании протокола № 1 уполномоченных СНТ «Восход» Фрунзенского района от 3 мая 2013 года, уплачены им в полном объеме, с 2019 года внесено уточнение общей площади (аренды участка) 423 кв.м, задолженности перед СНТ у Тетели А.В. не имеется, денежные средства уплачены в следующем размере: 400 рублей – за 2014 год, 400 рублей – за 2015 год, 400 рублей – за 2016 год, 400 рублей – за 2017 год, 400 рублей – за 2018 год, 4877 рублей 19 копеек – за 2019 год (1 кв.м – 11,53 рублей), 9974 рубля 34 копейки – за 2020 год (1 кв.м – 23,58 рубля), 8062 рубля 38 копеек – за 2021 год (1 кв.м – 19,06 рублей), 8460 рублей – за 2022 год (1 кв.м – 20,00 рублей), 8218 рублей 89 копеек – за 2023 год (1 кв.м – 19,43 рублей).

В справке № 2 от 25 мая 2024 года, подписанной председателем и главным бухгалтером СНТ «Восход» Фрунзенского района, указано, что на основании протокола № 1 уполномоченных СНТ «Восход» Фрунзенского района от 3 мая 2013 года Тетеле А.В. в пользование выделен земельный участок общей площадью 320 кв.м из состава земель СНТ «Восход» Фрунзенского района, 25 июля 2019 года внесено изменение площади (аренды), согласно выписке из ЕГРН (увеличение за счет уменьшения собственной площади), земельный участок используется Тетелей А.В. в соответствии с его целевым назначением и условиями, поставленными при его выделении, Тетеля А.В. ликвидировал своими силами и за свой счет несанкционированную свалку, имевшуюся на выделенном ему участке до выделения, задолженности перед СНТ «Восход» Фрунзенского района Тетеля А.В. не имеет.

В период с 28 марта 2023 года по 10 апреля 2023 года Управлением Росреестра по Ленинградской области по согласованию с Прокуратурой Ленинградской области, проведена внеплановая проверка в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> собственником которого является Тетеля А.В.

По результатам проверки составлен акт внеплановой выездной проверки от 10 апреля 2023 года, из которого следует, что в действиях Тетели А.В. не установлено нарушений части 1 статьи 25, части 1 статьи 26, статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, а также отсутствует состав административных правонарушений, ответственность за совершение которых предусмотрена статьей 7.1, частями 1.1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

По результатам внеплановой выездной проверки, согласно акту от 10 апреля 2023 года, установлено, что согласно сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № имеет категорию земель -

земли сельскохозяйственного назначения, установленный вид разрешенного использования - для ведения садоводства. Земельный участок принадлежит на праве собственности Тетели А.В., расположен в СНТ «Восход» Фрунзенского района массива «Восход» Кировского района Ленинградской области, Тетеля А. В. является членом данного СНТ. В ходе проверки в присутствии Тетели А.В. было установлено, что фактическое землепользование, которое используется им для ведения садоводства включает в себя земельный участок с кадастровым номером №, площадью784 кв.м и дополнительную территорию, за счет земель общего пользования СНТ с кадастровым номером №, который является составной частью земельного участка единого землепользования с кадастровым номером №. Земельный участок с № с категорией земель: земли сельскохозяйственного назначения и видом разрешенного использования: для садоводства, площадью 314178 кв.м, принадлежит на праве собственности СНГ "Восход" Фрунзенского района.

Фактическое землепользование определено на местности ограждением - со стороны 4 и 5 линии СНТ в виде гофрированных металлических листов, со стороны смежного уч. 233, в виде деревянного забора, со стороны смежного участка уч. 226 в виде металлической сетки. На земельном участке с № расположены: дом, парник, септик высажены плодово-ягодные насаждении Земельный участок используется по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к установленной категории земель и видом разрешенного использования. На дополнительной территории, используемой к земельному участку с №, размещены некапитальная хозяйственная постройка на сваях, пластиковая емкость для хранения воды. В ходе проверки с целью определения площади фактического землепользования было проведено инструментального обследование ленточной рулеткой. Расчет площади: производился математический путем с использованием результатов измерений длин границ земельного участка по фактическому использованию, что подтверждается схематическим чертежом и обмером границ земельного участка. При проведении проверки произведена фотофиксация. По результатам такого обследования было установлено, что площадь дополнительной территории составляет 389 кв.м. Согласно генерального плана СНТ «Восход» Фрунзенского района, проверяемый земельный участок расположен в тупике между 4 и 5 линией и дополнительно огороженный земельный участок не является разворотной площадкой для автомобилей, а также не является пожарным водоемом или автомобильным проездом, Указанная территория согласно плана предназначена для размещения водосточной канавы.

В ходе осмотра, также установлено, что на юге между участком, используемым Тетелей А.В. и водосточной канавой имеется пешеходный проход. Аналогичные по ширине проходы имеются и по другим линиям. В ходе проверки Тетеля А.В. предоставлен договор аренды (пользования) земельного участка от 28.03.2023, а также выписку из протокола 1 отчетного собрания уполномоченных членов СНТ «Восход» от 16.06.2012, выписку из протокола 1 отчетного собрания уполномоченных членов СНТ «Восход» Фрунзенского района массива «Восход» Кировского района Ленинградской области от 03.05.2013. Наличие договорных отношений между Тетелей А.В. и СНТ подтверждается ответом председателя СНГ «Восход» Фрунзенского района массив «Восход». Также в ходе проверки Тетеля А.В. представил платежные поручения, согласно которым он оплачивает использование дополнительной территории с 2014 года. Сведения о признании заключенного договора аренды недействительным в Управлении не имеется. Визуальным осмотром, установлено, что земельный участок, а также арендованная часть земельного участка используется Тетелей А.В. по целевому назначению - для садоводства. Учитывая заключенные договора, протоколы общего собрания, действия Тетеля А.В. недобросовестными признать нельзя, в связи с чем в его действиях нарушений ч. 1 ст. 25, ч. 1 ст. 26, ст. 42 ЗК не установлено, состав административного правонарушения по ст. 7.1 КоАП РФ отсутствует.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет содержание права собственности, указывая, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительном документе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Правовой статус садоводческого некоммерческого товарищества определен положениями раздела 5 параграфа 6 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Федерального закона от 29 июля 2017 года №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

До 1 января 2019 года правой статус садового товарищества определялся нормами Федерального закона от 15 апреля 1998 года №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

В соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 Закона №66-ФЗ, к исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого некоммерческого объединения относилось, в частности, принятие решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов.

Из материалов дела следует, что решениями общего собрания членов СНТ «Восход» Фрунзенского района массива «Восход» Кировского района Ленинградской области от 16 июня 2012 года и 3 мая 2013 года ответчику разрешено использование части земель общего назначения площадью 390 кв.м (320 кв.м и 70 кв.м). Сведений об оспаривании указанных решений общего собрания в установленном законом порядке, признании их недействительными, в материалы дела не представлено. Доводы истца о подложности протоколов общих собраний и необходимости исключения их из числа доказательств по делу суд находит несостоятельными, поскольку они являются только его субъективным мнением и не подтверждаются какими-либо допустимыми и относимыми доказательствами.

Таким образом, последующее заключение товариществом договора аренды с ретроактивным условием о применении его положений к отношениям сторон, определяющего использование части общих земель товарищества, является правомерным, соответствующим как правовому режиму земельного участка общего назначения, принадлежащему на праве собственности товариществу, так и правовому статусу самого товарищества, органами которого сформирована и выражена вовне воля относительно судьбы части общих земель.

Довод истца о том, что товариществом допущено распоряжение земельным участком, находящимся в общей долевой собственности владельцев земельных участков, отклоняется судом, как противоречащий нормативному регулированию.

В соответствии со статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что право собственности товарищества на земельный участок с кадастровым № было зарегистрировано 22 января 2016 года, запись о регистрации № 47-47/020-47/020/036/2015-19/1.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности товарищества на земельный участок общего назначения право коллективно-совместной собственности на данный участок прекратилось, в связи с чем, на дату вступления в силу части 16 статьи 54 Закона №217-ФЗ, трансформирующей право коллективно-совместной собственности на земельный участок общего назначения в право общей долевой собственности лиц, в границах территории СНТ «Восход» Фрунзенского района отсутствовали земельные участки в архаичном правовом режиме коллективно-совместной собственности, поэтому общая долевая собственность владельцев возникнуть не могла.

Суд также отмечает, что в материалы дела не представлены доказательства принятия общим собранием членов СНТ «Восход» Фрунзенского района предусмотренного частью 3 статьи 25 Закона №217-ФЗ решения о передаче земельного участка общего назначения безвозмездно в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства.

Доказательства тому, что факт использования Тетелей А.В. части земель общего назначения приводит к увеличению противопожарных рисков, либо ограничивает использование истцом принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, материалы дела не также содержат.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что права истца в связи с фактом заключения оспариваемого договора и использования части земельного участка общего назначения ответчиками не нарушены, в связи с чем оснований для удовлетворения его требований не имеется.

При этом суд не соглашается с доводом ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку исковое заявление о признании договора аренды земельного участка от 28.03.2023 недействительным подано им 26.02.2024, т.е. в установленный ст. 196 ГПК РФ срок.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований Баранова Андрея Витальевича к Тетеле Александру Владимировичу, СНТ «Восход» Фрунзенского района о признании договора аренды земельного участка от 28.03.2023 недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме посредством подачи лицами, участвующими в деле, апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.

    Судья                                                                                           А.Г. Коротких

Мотивированное решение суда изготовлено 17.03.2025